Como fazemos o levantamento: ferramentas e método do diagnóstico de recursos

Antes de qualquer visita, pedimos ao proprietário os documentos que já tem à mão: a caderneta predial, a certidão do registo, a licença de utilização, se existir, e a planta, quando a há. Não é preciso reunir tudo de uma vez nem ir a repartições. Muitas vezes basta uma fotografia legível de cada folha, e o que faltar anota-se para mais tarde.

Esta leitura prévia poupa tempo a ambas as partes. Permite-nos perceber o que está registado, a área, o número de divisões e a situação do imóvel, e comparar com o que o proprietário nos descreve ao telefone. As diferenças entre o papel e a realidade são frequentes em casas antigas, e convém conhecê-las antes de pensarmos em qualquer utilização.

Nesta fase ainda não há conclusões. Há perguntas, que ficam escritas numa folha de trabalho própria e que levamos connosco para a visita.

• Caderneta predial e certidão do registo
• Planta, quando existe
• Fotografias dos documentos, se for mais simples
• Lista de dúvidas do proprietário

A visita é feita com o proprietário, de preferência sem pressa. Percorremos divisão a divisão com uma lista de verificação em papel, que usamos sempre da mesma maneira, para que nada dependa da memória. Cada divisão fica com a sua ficha: dimensão aproximada, luz natural, estado das paredes e do pavimento, acesso independente ou não, e uso atual.

Medimos com fita métrica e, quando a planta não existe ou está desatualizada, desenhamos um esquema simples à mão. Tiramos fotografias de apoio, sempre com autorização, e que servem apenas para trabalho interno e para o relatório entregue ao proprietário.

Perguntamos também aquilo que não se vê: quem usa cada espaço, em que horas, o que está guardado e o que o proprietário gostaria de preservar. Estas respostas pesam tanto como as medições.

• Ficha por divisão, com o mesmo formato em todas as visitas
• Fita métrica, esquema desenhado à mão e fotografias de apoio
• Perguntas sobre o uso real e sobre o que se quer manter

O diagnóstico não se limita à casa onde o proprietário vive. Contam também uma garagem pouco usada, uma arrecadação, um anexo, um terreno com acesso próprio ou um segundo imóvel herdado. Cada recurso entra no mesmo quadro, com a mesma ficha, para que possam ser vistos em conjunto e não de forma isolada.

Para cada um anotamos o estado de conservação à vista, as obras evidentes que seriam necessárias para qualquer uso e os encargos que já existem, como impostos, condomínio ou seguros. Se o proprietário os conhecer, registamos os valores que nos indicar; se não, deixamos a indicação de que falta confirmar.

Não avaliamos estruturas nem fazemos peritagens técnicas. Quando algo nos parece exigir a opinião de um profissional habilitado, como humidades persistentes ou instalação elétrica antiga, escrevemo-lo e sugerimos essa verificação antes de avançar.

• Garagens, anexos, arrecadações e terrenos
• Encargos já existentes, quando conhecidos
• Pontos que exigem parecer de um técnico habilitado

Depois da visita, o Rui Magalhães e eu passamos as notas para um quadro único. Cada linha é um recurso, cada coluna responde às mesmas perguntas: o que é, em que estado está, como é usado hoje, o que o limita e o que falta saber. Usamos uma folha de cálculo simples, sem programas especializados, porque o resultado tem de ser compreensível por quem o recebe.

Revemos o quadro com os documentos iniciais e corrigimos o que não coincide. Se uma divisão aparece como habitação na planta mas funciona como arrumos, fica as duas coisas registadas, com a data da visita. Evitamos arredondar ou preencher lacunas por suposição.

O quadro é a base para os passos seguintes, mas é também útil por si. Muitos proprietários dizem que foi a primeira vez que viram tudo o que possuem numa só página.

• Uma linha por recurso, as mesmas colunas para todos
• Divergências entre papel e realidade ficam anotadas
• Lacunas indicadas como tal, nunca preenchidas por suposição

O diagnóstico descreve; não decide. Não indica rendimentos esperados, não fixa rendas e não substitui a opinião de um jurista, de um contabilista ou de um técnico de obras. Diz o que existe, em que condições e que perguntas ficam em aberto, para que o proprietário decida com mais informação do que tinha ao início.

Há situações em que o levantamento mostra que o melhor é não mexer em nada, ou esperar. Quando assim é, escrevemo-lo com a mesma clareza com que apontaríamos uma possibilidade. O serviço custa 79 € e inclui a visita, o quadro de recursos e a conversa para o explicar.

Se, depois de o ler, o proprietário quiser comparar caminhos, esse trabalho é outro, com o seu próprio âmbito, e só começa se o pedir.

O outono é uma boa altura para este trabalho. A luz é ainda razoável, as casas estão arejadas e as humidades, se existirem, tornam-se mais visíveis com as primeiras chuvas. Não é preciso arrumar nem arranjar nada: preferimos ver os espaços como são usados no dia a dia.

Ajuda ter à mão as chaves de todos os espaços, incluindo arrecadações e anexos, e as faturas mais recentes de eletricidade, água e impostos, se forem fáceis de encontrar. Se alguém da família costuma tratar dos papéis, convém que esteja presente ou que deixe indicado onde estão.

A visita dura normalmente entre uma e duas horas, consoante o número de imóveis e divisões. Pode ser interrompida e retomada noutro dia, sem custos adicionais.

• Chaves de todos os espaços
• Faturas recentes de eletricidade, água e impostos
• Presença de quem trata dos papéis da família